Desde diciembre de 2025 está en vigor en Canarias la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, publicada en el BOC nº 246 el 12 de diciembre de 2025 y vigente desde el 13 de diciembre de 2025.
Esta norma constituye el marco legal actual para regular el uso turístico de viviendas en las Islas Canarias y establece las reglas para la obtención y mantenimiento de la licencia de vivienda vacacional. La ley introduce criterios de ordenación urbanística y territorial destinados a equilibrar el uso turístico con la necesidad de garantizar vivienda habitual en el archipiélago, así como a organizar el mercado turístico de manera sostenible y ordenada.
¿Qué es una vivienda vacacional según la nueva ley?
La Ley 6/2025 regula el uso turístico de viviendas como actividad clasificada, manteniendo la definición básica de que se trata de una vivienda amueblada y equipada para estancias temporales a cambio de una contraprestación económica, pero refuerza las exigencias de compatibilidad urbanística y de ordenación territorial para poder explotar esta actividad sin riesgo.
Requisitos previos antes de solicitar la licencia
Antes de iniciar el trámite para obtener la licencia de vivienda vacacional en Canarias, hay varios requisitos y comprobaciones previas importantes:
1. Uso urbanístico compatible
La nueva ley vincula expresamente el uso turístico de viviendas con el planeamiento urbanístico municipal. Esto significa que:
- No se podrán habilitar nuevas viviendas vacacionales si el planeamiento municipal no habilita expresamente esa posibilidad en esa zona.
- En muchas localidades, la superficie y zonas autorizadas para uso turístico estarán delimitadas por ordenanzas o planes urbanísticos.
- El objetivo central es reservar el 90% del suelo para uso residencial y sólo permitir hasta un 10% para uso turístico, con posibles variaciones según la isla o municipio.
Es fundamental verificar el planeamiento y normativa del municipio antes de iniciar la solicitud, ya que hay zonas donde directamente no se permitirá el hospedaje turístico sin modificación urbanística expresa.
2. Requisitos de la propia vivienda
Independientemente del planeamiento urbanístico, la vivienda debe cumplir con requisitos mínimos habituales:
- Tener uso residencial o poder acreditarse documentalmente que no existe incompatibilidad de uso.
- Contar con cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o informe equivalente.
- Tener condiciones básicas de salubridad, seguridad y accesibilidad según normativa vigente.
Cómo tramitar la licencia paso a paso
Muchos propietarios empiezan gestionando su vivienAunque algunos procedimientos pueden variar ligeramente según el municipio o la isla, este es el proceso general para obtener la licencia de vivienda vacacional en Canarias tras la entrada en vigor de la Ley 6/2025:
1.Presentación de la declaración responsable
- El propietario o gestor presenta una declaración responsable ante la administración turística competente (generalmente la Consejería de Turismo del Gobierno de Canarias o vía telemática en la sede electrónica correspondiente).
- Con la declaración responsable manifiestas que cumples los requisitos legales y urbanísticos para explotar la vivienda de forma turística.
La nueva ley también prevé que, en caso de que la normativa municipal no esté adaptada, se pueda presentar una declaración responsable con base en las normas subsidiarias de ordenación urbanística, siempre que no exista incompatibilidad expresa.
2.Inscripción en el Registro General Turístico
- Tras la presentación de la declaración responsable, la vivienda debe inscribirse en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias.
- Una vez inscrita, se asigna un número de registro obligatorio que debe aparecer en cualquier plataforma de alquiler o publicidad del alojamiento.
Este paso mantiene su importancia: sin estar inscrita en este registro no es legal ofrecer la vivienda como alojamiento turístico.
3.Documentación habitual requerida
Aunque puede variar según el municipio, la documentación que normalmente te pedirán incluye:
- Documento de identificación del propietario.
- Título de propiedad o acreditación de titularidad.
- Certificado de habitabilidad o documento similar que acredite la idoneidad de la vivienda.
- Documentación urbanística que acredite compatibilidad de uso o habilitación en el planeamiento local.
- Declaración responsable firmada.
- Seguro de responsabilidad civil vinculado al uso turístico (muy recomendable y, en algunos municipios, exigible).
- En el caso de comunidades de propietarios, si corresponde, acuerdo vecinal si así lo exigen los estatutos o si el edificio lo prohíbe según normativa vigente.
Nota importante: Muchas comunidades de propietarios están facultadas para prohibir o restringir el uso turístico en sus estatutos o por acuerdo de junta, lo que se ha reforzado en el contexto actual de regulación.
Importancia del planeamiento municipal
Con la entrada en vigor de la nueva ley, el papel de los ayuntamientos es esencial:
- Tienen un plazo limitado para adaptar sus planes de ordenación urbanística a la nueva normativa.
- Deben definir las zonas, núcleos o barrios compatibles con uso turístico y las que no lo son.
- Sin esta habilitación expresa en el planeamiento municipal, no es posible conceder nuevas licencias aunque la vivienda cumpla con todos los requisitos técnicos y legales.
Esto implica que incluso si cumples con la normativa autonómica, la licencia solo podrá otorgarse si el municipio lo permite expresamente para esa zona.
Consecuencias y consideraciones prácticas
1.Continuidad para licencias ya existentes
La nueva ley protege a las viviendas vacacionales que estaban legalmente habilitadas antes de su entrada en vigor, permitiéndoles continuar operando bajo condiciones especiales de consolidación, incluso si los nuevos planes urbanísticos no contemplan esa posibilidad inmediata.
2.Restricciones para nuevas licencias
Si el municipio aún no ha actualizado su planeamiento para permitir turismo de viviendas, no podrán otorgarse nuevas licencias vacacionales hasta que lo haga. Esto ha llevado a que muchos propietarios y gestores aceleren sus trámites antes de completar las actualizaciones urbanísticas locales.
3.Obligaciones adicionales de cumplimiento
Además de la licencia, como titular o gestor deberás:
- Cumplir con la normativa de notificación de huéspedes vigente en materia de seguridad pública.
- Garantizar que la vivienda cumple con estándares técnicos de accesibilidad y eficiencia energética conforme a la legislación vigente.
- Mantener la documentación actualizada y accesible para inspección por autoridades competentes.
4.Resumen actualizado de pasos
- Verificar que el planeamiento municipal permite uso turístico en la zona.
- Preparar y presentar la declaración responsable.
- Inscribir la vivienda en el Registro General Turístico.
- Aportar documentación técnica, urbanística y de titularidad.
- Obtener y conservar el número de registro y cumplir obligaciones de publicidad y notificación.
- Mantener el cumplimiento continuo conforme a la Ley 6/2025.
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