Guía completa sobre la tributación de alquileres turísticos en 2026

Si eres propietario de una vivienda vacacional, es probable que una de tus mayores preocupaciones sea cómo declarar correctamente los ingresos que obtienes y asegurarte de que estás cumpliendo con todas tus obligaciones fiscales. La tributación de los alquileres turísticos en España tiene fama de ser compleja, y no es para menos: intervienen hasta tres impuestos diferentes y la clasificación de tu actividad depende de factores que quizás no habías considerado .

Pero no te preocupes. En MiViviendaVacacional.com hemos preparado esta guía completa para que entiendas, de una vez por todas, cómo tributa tu alquiler turístico, qué impuestos debes pagar, qué gastos puedes deducir y cómo evitar sorpresas con Hacienda.

¿Prefieres que un experto revise tu caso personalmente? Nuestro equipo de asesores fiscales especializados en alquiler vacacional está a tu disposición para una consulta inicial sin compromiso.

La clave de todo: ¿Rendimiento de Capital Inmobiliario o Actividad Económica?

Antes de hablar de impuestos y modelos, debes responder a una pregunta fundamental: ¿cómo clasifica Hacienda los ingresos de tu alquiler? Esta distinción es la base de toda tu tributación .

Caso 1. Alquiler turístico sin servicios hoteleros (el más común)
Si tu alojamiento se limita a ofrecer el inmueble amueblado y en condiciones de uso inmediato, sin prestar servicios adicionales durante la estancia del huésped, tus ingresos se consideran Rendimientos de Capital Inmobiliario (RCI) .

Servicios que SÍ puedes prestar sin perder esta consideración:

• Limpieza del apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado .
• Cambio de ropa de cama y baño a la entrada y a la salida .
• Limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras, ascensores) .
• Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para reparaciones (fontanería, electricidad, etc.) .

¿Tu caso se ajusta a este perfil? Si es así, la tributación es más sencilla. Solicita nuestro asesoramiento básico para calcular tu declaración de forma óptima.

Caso 2. Alquiler turístico con servicios de hospedaje
Si ofreces servicios similares a los de un hotel, Hacienda considera que estás realizando una Actividad Económica (RAE) . Esto también aplica si tienes contratada al menos una persona con contrato laboral y jornada completa para gestionar el alojamiento .

Se consideran servicios de hospedaje o propios de la industria hotelera :

• Recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto.
• Limpieza periódica del inmueble y el alojamiento durante la estancia del huésped.
• Cambio periódico de ropa de cama y baño durante la estancia.
• Puesta a disposición del cliente de servicios como lavandería, custodia de maletas o prensa.
• Prestación de servicios de alimentación y restauración (desayunos, comidas).

En este caso, tus obligaciones fiscales son más complejas.

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Los tres impuestos clave en el alquiler vacacional

Dependiendo de en qué categoría te encuentres, estos son los impuestos que debes conocer y, en su caso, pagar.

1.IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
Es el impuesto común a todos los propietarios residentes en España. La diferencia está en cómo se declaran los ingresos .

• Para RCI (sin servicios): Los ingresos netos (ingresos brutos menos gastos deducibles) se integran en tu base imponible general. El tipo impositivo es progresivo y oscila entre el 19% y el 47% , dependiendo de tus ingresos totales anuales .
• Para RAE (con servicios): Los ingresos se consideran rendimiento de actividades económicas y también se integran en la base imponible general del IRPF, con los mismos tramos progresivos .

Atención: Si tributas como RCI, no podrás beneficiarte de la reducción del 60% que existe para los alquileres de vivienda habitual. El alquiler turístico está excluido de esta ventaja fiscal.

2.IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

• Para RCI (sin servicios): El alquiler está exento de IVA. No debes repercutir este impuesto a tus huéspedes ni presentar declaraciones de IVA .
• Para RAE (con servicios): Debes repercutir el 10% de IVA en todas tus facturas a los huéspedes, como si fueras un establecimiento hotelero. Además, tendrás que presentar declaraciones trimestrales (Modelo 303) y un resumen anual (Modelo 390) .

3.IAE (Impuesto sobre Actividades Económicas)

• Para RCI (sin servicios): Estás exento de darte de alta y de pagar el IAE .
• Para RAE (con servicios): Debes darte de alta en el epígrafe correspondiente (generalmente el 685, «Alojamientos turísticos extrahoteleros») . Sin embargo, solo estarás obligado a pagar si tu cifra de negocio supera el millón de euros anual. Si no llegas, estás exento del pago, pero la obligación de darse de alta en el censo sigue existiendo .

Importante: Darse de alta en el IAE implica un cambio de uso urbanístico de residencial a terciario. Mientras tu inmueble esté inscrito en este epígrafe, no podrás usarlo como vivienda habitual .

¿Tienes dudas sobre si debes darte de alta en el IAE? Consulta con nuestros expertos, que analizarán tu situación concreta y te evitarán problemas futuros.

Gastos deducibles: cómo pagar menos impuestos legalmente

Tanto si tributas como RCI como si lo haces como RAE, puedes deducirte los gastos necesarios para obtener los ingresos del alquiler. Guarda siempre las facturas a tu nombre y con la dirección del alojamiento.

Principales gastos deducibles

• Intereses de la hipoteca y otros gastos de financiación para la compra o mejora de la vivienda.
• Impuestos y tasas: IBI, tasa de basuras.
• Gastos de comunidad de propietarios.
• Suministros: Agua, electricidad, gas, internet (si los pagas tú como propietario).
• Mantenimiento y reparaciones: Pintura, arreglos de fontanería, reparación de electrodomésticos.
• Seguros: Seguro del hogar, seguro de responsabilidad civil, seguro de impago.
• Amortizaciones:
  • Del inmueble: 3% anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral .
  • De los muebles y electrodomésticos: 10% anual sobre su coste .
• Gastos de publicidad y comisiones: Las comisiones que te cobran plataformas como Airbnb o Booking, y los gastos en publicidad digital.
• Gastos de limpieza y lavandería.
• Software de gestión (PMS) y servicios de asesoría fiscal

La regla de oro: el prorrateo (solo para RCI)

Si tributas como Rendimiento de Capital Inmobiliario (sin servicios), la mayoría de los gastos anuales (IBI, comunidad, seguros, intereses de hipoteca, amortizaciones, etc.) deben prorratearse .

Esto significa que solo puedes deducir la parte proporcional correspondiente a los días que la vivienda ha estado efectivamente alquilada.

Ejemplo práctico:
Tu vivienda ha estado alquilada 120 días en el año. Pagas 600 € al año de IBI.

Gasto deducible = (120 / 365) x 600 € = 197,26 €

Los gastos directamente vinculados a una reserva (comisiones de plataforma, limpieza de salida) sí son 100% deducibles .

¿Llevas un control de tus gastos prorrateados?

Imputación de renta: el impuesto por los días vacíos (solo para RCI)

Este es uno de los puntos que más sorprende a los propietarios que tributan como RCI. Cuando tu vivienda no está alquilada (los períodos entre reservas), Hacienda entiende que estás disfrutando de ella, por lo que debes imputarte una renta en tu declaración .

¿Cómo se calcula?
Se aplica un porcentaje sobre el valor catastral de la vivienda, prorrateado por los días que no ha estado alquilada.

Porcentaje general: 1,1% del valor catastral.

Si el valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años: 2% .

Ejemplo:
Valor catastral: 100.000 € (revisado hace menos de 10 años → 2%)
Días no alquilados: 200 días.

Renta imputable = (200 / 365) x (2% x 100.000 €) = 109,59 €

Esta cantidad se suma a tu base imponible general del IRPF, aumentando ligeramente lo que pagas.

Obligaciones formales y modelos a presentar

Para terminar de aclarar el panorama, aquí tienes un resumen de los principales modelos fiscales que debes conocer:

Importante sobre la nueva declaración anual: No confundas estas obligaciones fiscales con la nueva Declaración Informativa Anual de Alquileres de Corta Duración, que deben presentar todos los propietarios durante el mes de febrero ante el Registro de la Propiedad. Es una obligación administrativa, no fiscal. Si necesitas ayuda con este trámite, en nuestro artículo sobre la declaración anual de alquileres de temporada te lo explicamos todo al detalle.

Casos especiales: No residentes

Si vives fuera de España y alquilas tu vivienda en territorio español, tus obligaciones cambian :

• Residentes en la Unión Europea: Tributan al 19% sobre los ingresos brutos, mediante el Modelo 210 presentado trimestralmente. Sí pueden deducir gastos .
• Residentes fuera de la UE: Tributan al 24% sobre los ingresos brutos, también con el Modelo 210 trimestral. No pueden deducir gastos .

¿Eres propietario no residente? Contacta con nosotros, tenemos un servicio especializado para propietarios internacionales que simplifica todos los trámites.

Conclusión: la tranquilidad de cumplir con Hacienda

La tributación de los alquileres turísticos en España tiene múltiples aristas, pero con una buena organización y conociendo las reglas básicas, es totalmente asumible. Recuerda los puntos clave:

• Determina correctamente si tu actividad es RCI o RAE (esta es la decisión más importante).
• Conoce qué impuestos te afectan (IRPF siempre; IVA e IAE solo si eres RAE).
• Deduce todos los gastos a los que tengas derecho y guarda las facturas.
• Si eres RCI, no olvides prorratear los gastos y declarar la imputación de renta por los días vacíos.
• Cumple con los plazos de presentación de los diferentes modelos.

En MiViviendaVacacional.com sabemos que tu tiempo es valioso y que gestionar correctamente todos estos aspectos puede ser abrumador. Por eso, ponemos a tu disposición un equipo de asesores fiscales especializados en el sector del alquiler vacacional.

No dejes que la preocupación por los impuestos te quite el sueño. Déjanos tus datos y uno de nuestros expertos se pondrá en contacto contigo para ayudarte a optimizar tu declaración y cumplir con todas tus obligaciones.